물류·데이터센터 다음은 ‘중소형 오피스’

이지스밸류플러스리츠가 4번째 신규 투자건으로 중소형 오피스를 낙점했다. 기준금리 인상으로 가격 하락 압력이 큰 중소형 오피스를 사들여 매각 차익을 극대화한다는 구상이다. 중소형 오피스의 밸류업(Value-Up‧가치상승) 실현을 위해 다수의 업체들과 업무협약을 진행 중인것으로도 나타났다.

18일 금융투자업계에 따르면 이지스밸류플러스리츠는 중소형 오피스를 신규로 편입한다는 투자 방침을 정했다. 아직 구체적인 매물이 사정권에 들어온건 아니지만 수도권을 중심으로 가격 메리트가 있는 비(非)프라임급 오피스를 물색 중이다.

이지스자산운용이 AMC(자산관리회사)를 맡고 있는 이지스밸류플러스리츠는 지난 2019년 7월 설립됐다. 1년 뒤인 2020년 7월에 CBD(종로‧광화문 권역) 소재 프라임급 오피스인 태평로빌딩을 기초자산으로 삼아 유가증권시장에 입성했다. 이후 3차례의 신규 투자를 진행해 6개 자산을 거느린 다물리츠로 성장했다. 지속적인 자산 편입이 이뤄지면서 IPO(기업공개) 당시 3000억원에 불과했던 운용자산(AUM)은 5배 가량 증가한 1조5000억원에 이른다.   

이지스밸류플러스리츠는 최근 부동산금융을 둘러싼 국내외 환경을 고려해 중소형 오피스 투자를 감행하기로 했다. 글로벌 기준금리가 인상 추세인데다 국내 경기 사이클이 하락국면으로 전환된 지금이 중소형 오피스에 투자할 적기라는 판단이다. 프라임급 자산과 비교했을 때 소유자 풀(Pool)이 다양한 중소형 오피스의 가치 하락폭이 클 것으로 관측되기 때문이다. 중소형 오피스 편입이 성사되면 이지스밸류플러스리츠는 4번째 투자 트랙레코드(실적)를 쌓게 된다.

이지스밸류플러스리츠는 상장 후 지금까지 3차례의 굵직한 투자를 집행해 왔다. 기초자산인 서울 태평로빌딩 외에도 3번에 걸쳐 6개 자산을 새롭게 편입했다. 포트폴리오 변동 히스토리를 살펴보면 지난 2021년 7월 ‘여주쿠팡물류센터’에 첫 투자가 이뤄졌다. 다만 여주쿠팡물류센터의 경우 지난해 9월 투자금 회수(엑시트)에 나서 현재는 자산 리스트에서 제외돼 있다. 여주쿠팡물류센터에 90억원을 투입한 이지스밸류플러스리츠는 118억원을 회수해 28억원의 차익을 실현했다.

또한 2021년 11월에는 데이터센터 2곳(북미DC포트폴리오‧분당HOSTWAY IDC)과 물류센터 1곳(이천YM물류센터)을 신규 자산으로 삼았다. 지난해에는 ‘이수화학반포사옥’과 ‘트윈트리타워’가 포트폴리오에 이름을 올렸다. 이로써 이지스밸류플러스리츠는 섹터별로 오피스 3곳, 데이터센터 2곳, 물류센터 1곳을 거느리게 됐다.  

서울 오피스 중심의 포트폴리오는 이지스밸류플러스리츠의 자산 가치 유지에 보탬이 될 것으로 평가된다.  금리 인상 기조 속에서도 서울 오피스의 매매금액이 오름세를 보이고 있어서다. 태평로빌딩이 자리한 CBD의 평당(3.3㎡) 오피스 매매가는 4000만원을 넘어섰다. 실제 최근 미래에셋자산운용에 선매각 된 ‘을지파이낸스센터’는 평당 4150만원에 거래된 것으로 알려진다. 지난해 평당 3400만원대를 기록한 종로타워, 메트로타워 대비 높은 금액이다. 공사비 등 대체원가(Replacement Cost)가 뛴 것이 오피스 가격 상승을 견인한 주요인으로 꼽힌다. 

이지스밸류플러스리츠가 신규 자산 편입에 적극적으로 나서는 것은 액티브형 리츠(REITs 부동산투자회사)란 특성 때문이다. ‘코어(CORE) 자산’으로 안정적인 배당자원을 확보하는 한편으로 ‘알파(ALPHA) 자산’으로 적극적인 매각 차익을 노린다. 비록 임대료 안전성은 낮지만 매매를 통해 높은 자본차익을 누릴 수 있는 이수화학반포사옥, 분당HOSTWAY IDC, 이천YM물류센터가 알파 자산에 해당한다. 4번째 투자처로 점찍은 중소형 오피스 역시 마찬가지다.

이지스밸류플러스리츠는 SI(전략적투자자)와 공동으로 중소형 오피스 투자기회를 모색하고 있다. 현재 ‘미래공간 플랫폼 공동개발’이라는 목표 아래 IT회사, 건축설계사, 오피스 운영플랫폼 등과 업무협약을 추진 중에 있다. 협약의 골자는 이지스밸류플러스리츠가 이들 업체들과 함께 중소형 오피스에 스마트 오피스 디자인, 스마트 빌딩 솔루션 등의 미래형 기술을 접목한다 내용이 될 것으로 관측된다.

이지스자산운용 관계자는 “업무협약에 관한 상세한 사항은 현재 조율 중”이라며 “중소형 오피스 투자가 이뤄지면 이지스밸류플러스리츠의 특징인 액티브 리츠로서 면모가 더욱 강화될 것으로 기대된다”고 말했다.