반포3주구, 삼성물산 신용보강에 2000억 추가 조달

서울 강남 재건축 대어 중 하나인 반포주공1단지3주구(반포3주구) 사업장이 원활한 자금조달을 등에 업고 프로젝트를 순조롭게 진행 중이다. 최근 전국적인 부동산 경기 침체와 PF(프로젝트 파이낸싱) 자금 조달에 어려움을 겪는 타 사업장과는 대비되는 모습이다. 부지의 사업성과 더불어 시공사인 삼성물산의 높은 신용도가 받쳐준 결과다.

19일 정비업계에 따르면 반포3주구 재건축 조합은 KB증권으로부터 2000억원의 자금을 조달했다. 이를 위해 KB증권은 PF대출채권을 유동화회사인 뉴스타반포3제일차유동화전문회사에 맡기고 ABS(유동화사채)를 발행해 자금을 수혈받았다. 대출 실행일은 10월 30일이었으며 양수대금 지급일은 12월 6일이다. 조달한 자금은 공사비에 투입할 예정이다.

반포3주구 재건축 단지는 서울 서초구 반포동 1109번지 일대에 위치한다. 기존에 전용면적 72㎡, 1490가구로 조성된 단지를 17개동 2091가구로 탈바꿈하는 프로젝트다. 시공사 입찰 당시 초기 단지명은 ‘프레스티지 바이 래미안’을 내세웠으나 최종적으로 ‘래미안 트리니원’으로 확정했다.

사업장은 올해 3월 착공했으며, 2026년 7월 준공을 목표로 진행 중이다. 해당 단지는 후분양으로 프로젝트를 추진 중이다. 이에 따라 조합 측에서 공사자금 확보를 꾸준히 신경써야 한다.

선분양 방식은 프로젝트의 진행 과정에 따라 수분양자의 중도금을 활용해 공사 대금을 지급하는 분양불을 선택할 수 있지만, 후분양은 기성불(공정률에 따른 대금 지급)방식을 사용할 수밖에 없다. 이를 위해 시공사의 신용보강도 필수적이다.

삼성물산은 이 사업장을 위해 최근 2000억원을 포함해 총 7000억원의 신용보강을 제공하고 있다. 앞서 2021년 큐브반포유동화1~2차(SPC)를 활용해 각각 4000억원과 1000억원의 사업비를 조달했다. 하지만 당초 차입한 5000억원을 최근 모두 소진하자 이달 2000억원을 추가로 수혈한 것이다. 삼성물산은 향후 추가 공사비에 관해서도 꾸준히 신용보강을 통해 자금조달을 도울 계획이다. 조달 금액은 내년까지 총 1조원을 넘어설 것으로 전망된다.

이 사업장의 2020년 계약 당시 공사비는 8087억원, 3.3㎡당 541만원 수준이었으나 최근 시공사와 협상을 통해 공사비를 3661억원 증액했다. 이에 따라 총공사비는 1조1748억원, 3.3㎡당 공사비는 786만원으로 올랐다. 기존보다 45%가량 공사비가 증가했지만, 최근 서울 하이엔드 단지의 경우 3.3㎡당 900만원이 넘는 곳도 있어 과도하다는 평은 아니다.

삼성물산 관계자는 “반포3주구는 먼저 사업을 추진했던 반포 1, 2, 4주구보다 빨리 착공하는 등 신속하게 사업이 진행되고 있다”며 “공사비 협상과 자금조달이 원활하게 진행된 덕분”이라고 말했다.