키움코어리테일1호리츠, 롯데몰 광명 인수

키움투자자산운용의 1호 부동산투자회사(리츠, REITs)가 설립 후 첫 번째 기초자산을 편입했다.

20일 부동산업계에 따르면 최근 키움코어리테일제1호위탁관리부동산투자회사(키움코어리테일1호리츠)는 최근 ‘롯데몰 광명점’ 인수를 마무리했다. 부동산 매입가 3240억원 등을 포함한 리츠의 총사업비는 3500억원이다.

키움코어리테일1호리츠의 자본금 규모는 총 717억원이다. 우선 키움코어리테일1호리츠의 자산관리회사(AMC)인 키움투자자산운용이 50억원을 출자했다. 리츠 발행 보통주 7만주와 B종 종류주 3만주를 인수했다. 이를 통해 리츠 지분율 6.97%를 확보했다. 주당 발행가는 각각 5만원이다.

이외에도 ▲하이투자증권(350억원) ▲유안타증권(100억원) ▲현대커머셜(100억원) ▲한국투자저축은행(50억원) ▲조선선재(47억원) ▲DB캐피탈(20억원) 등이 키움코어리테일1호리츠가 발행한 A종 종류주를 인수했다. A종 종류주 주당 발행가는 5만원, 출자금 합계는 총 667억원이다.

키움코어리테일1호리츠는 타인자본 2650억원으로 모자란 사업비를 충당했다. 선순위 대출금 2000억원과 후순위 대출금 650억원이다. 조달금리는 각각 연 4.3%, 연 5.2%(올인코스트)다. 선·후순위 대출 만기는 오는 2025년 5월이다. 리츠 측은 향후 3년마다 리파이낸싱을 통해 대출조건을 개선한다는 구상이다.

키움코어리테일1호리츠는 대출약정 체결을 위해 신한자산신탁(옛 아시아신탁)과 담보신탁계약을 체결했다. ‘롯데몰 광명점’의 소유권을 신한자산신탁에 위탁하고 선순위 대주단(산업은행 등 4개 금융회사)을 1순위 우선수익권자로, 후순위 대주단(신한캐피탈 외 8개 금융회사)을 2순위 우선수익권자로 설정하는 방식이다. 각 대주단이 신탁부동산을 담보로 키움코어리테일1호리츠에 대출을 실행한 것이다.

롯데몰 광명점은 경기도 광명시 일직동 500번지 소재 리테일 부동산이다. 대지면적 2만7875.4㎡(8432.31평) 부지에 연면적 12만5660.97㎡(3만8012.44평), 지하 2층~지상 7층 규모로 지어졌다. 건폐율은 69.16%, 용적률은 244.28%다.

롯데쇼핑이 해당 부동산을 책임임차(마스터리스)해 사용하고 있다. 롯데쇼핑이 기존 부동산 소유주인 다올자산운용(옛 KTB자산운용)과 체결한 임대차계약을 키움코어리테일1호리츠가 승계했다. 임대차계약 종료일은 오는 2035년 6월 2일까지다.

임대차계약은 트리플넷(Triple-Net Lease) 방식으로 롯데쇼핑이 임대료, 세금, 유지관리비, 보험비를 모두 부담하는 방식이다. 이를 바탕으로 키움코어리테일1호리츠이 거둬들이는 임대료는 연 15억원 수준이다.

이를 바탕으로 키움코어리테일1호리츠는 연 2회 배당을 실시할 예정이다. A종 종류주 배당률이 6.2%에 달할 때까지 우선 배당하고 미달 시 차후 누적해 배당한다. 부동산 매각수익도 배당가능이익 한도 내에서 A종 종류주 출자자에 73%를, 키움투자자산운용에 27%를 배당할 계획이다. 리츠가 제시한 매각이익 포함 내부수익률(IRR)은 8.19%다.