신한알파리츠, 강남역 ‘캠브리지빌딩’ 품는다

신한알파리츠가 강남역 앞 ‘캠브리지빌딩’을 포트폴리오에 담는다. 이번 거래가는 최근 강남권 오피스 시세에 비해 다소 낮은 가격을 형성했다. 

11일 부동산업계에 따르면 신한알파역삼위탁관리부동산투자회사(신한알파리츠)는 최근 ‘캠브리지빌딩’을 매입하는 부동산 매매계약을 체결했다. 신한알파역삼리츠는 신한알파리츠가 강남업무지구(GBD)의 오피스 자산 편입을 위해 설립한 자(子)리츠다.

캠브리지빌딩은 서울시 강남구 역삼동 825-18번지 일대에 들어선 오피스빌딩이다. 대지면적 912.3㎡(276.45평) 부지에 연면적 1만1544.47㎡(3498.32평) 규모로 지어졌다. 건물은 지하 4층~지상 20층, 옥탑 2층 구성이다. 테헤란로 대로변에 인접하고, 서울 지하철 2호선과 신분당선이 지나는 강남역을 도보로 이용할 수 있어 가시성과 접근성이 우수하다는 평가다.

캠브리지빌딩은 정송문화재단과 재단 설립자(故 김삼석 회장)의 외아들 김형권씨가 구분소유한 부동산이다. 정송문화재단은 남성복 전문업체 캠브리지를 설립한 김 회장이 캠브리지빌딩 일부를 출연해 세운 재단법인이다.

신한알파역삼리츠의 투자 대상은 캠브리지빌딩의 김형권씨 보유분 중 일부(11층~14층, 19층)다. 해당 면적은 현재 정송문화재단, 삼목에스폼, 법무법인 청현 등이 임차해 사용하고 있다.

리츠가 건물 일부를 포트폴리오에 담는 것은 국내 리츠시장에서 보기 드문 구조다. 임차인을 섭외하는 과정에서 타 구분소유자와 의견 불일치가 일어날 수 있을 뿐더러, 투자 매력이 떨어지는 탓에 향후 자산 매각시 불리하게 작용할 수 있기 때문이다.

리츠업계 관계자는 “신한알파역삼리츠는 부동산을 장기 보유하는 영속형 리츠인 만큼 보통의 사모형 리츠와 달리 자산 매각에 대한 압박이 적다”며 “오히려 건물을 구분소유하는 방식을 통해 우량한 자산을 경쟁력 있는 가격에 편입할 수 있었다”고 설명했다.

캠브리지빌딩 일부의 매입가는 280억원이다. 이를 연면적 기준으로 환산하면 3.3㎡당 3100만원 수준이다. 최근 GBD 오피스가 3.3㎡당 4500만원대에 거래된다는 점을 감안하면 신한알파역삼리츠는 비교적 저렴한 가격에 자산을 매입한 것이다.

신한알파역삼리츠는 인수금융을 일으켜 건물 매입비용을 충당할 예정이다. 신한캐피탈과 305억원 규모 대출약정을 체결했다. 캠브리지빌딩 매입분을 신한자산신탁에 담보신탁하고 대주인 신한캐피탈을 1순위 우선수익권자로 설정하는 방식이다.

신한알파역삼리츠는 향후 대출 만기 시점에 리파이낸싱, 유상증자 등을 실행해 차입조건을 개선한다는 구상이다. 리츠업계 관계자는 “아직 구체적인 증자 계획은 없으나 유상증자나 리파이낸싱을 통한 차입금 상환 방안을 내부적으로 논의 중이다”고 말했다.

한편 신한알파역삼리츠는 당분간 캠브리지빌딩의 또 다른 층을 추가 매입할 계획이 없다고 밝혔다. 우선 정송문화재단 소유분 매입은 물리적으로 어렵다. 재단법인 설립시 출연한 재산은 재단 존립의 기초가 되는 기본재산이다. 캠브리지빌딩 정송문화재단 소유분 매각을 위해서는 주무관청 허가 등을 비롯한 복잡한 과정을 거쳐야 한다.

개인이 보유 중인 나머지 면적 매입에 관해 리츠업계 관계자는 “추가 면적 인수에 관해 개인 소유자와 논의는 없었다”며 “다만 향후 개인 소유자가 매도 의사를 밝힐 경우 자산을 추가 편입할 수도 있다”고 말했다.