교보신탁, ‘삼성동빌딩’ 매각 추진

교보자산신탁이 선릉역 인근에 위치한 ‘삼성생명 삼성동빌딩’을 매물로 내놨다. 생보제12호위탁관리부동산투자회사(생보12호리츠)를 통해 건물을 매입한지 3년여 만이다.

11일 부동산업계에 따르면 최근 생보12호리츠는 삼성동빌딩 매각주관사 선정을 위한 입찰제안요청서(RFP)를 발송했다.

삼성동빌딩은 서울시 강남구 삼성동 157-1번지 일대에 들어선 오피스 빌딩이다. 대지면적 2193.7㎡(633.59평) 부지에 연면적 3만675.55㎡(9279.35평), 지하 8층~지상 17층 규모로 지어졌다. 현재 코오롱인더스트리, 인터파크, 아이마켓코리아 등이 건물을 임차해 사용하고 있다.

생보12호리츠는 지난 2019년 삼성SRA자산운용으로부터 2332억원에 삼성동빌딩을 매입했다. 이를 연면적 기준으로 환산하면 3.3㎡(평)당 2500만원 수준이다. 부동산 매입대금에 취득부대비용과 예비비 등을 포함한 리츠의 총투자비는 2529억원이다.

생보12호리츠의 자기자본 규모는 1060억원이다. 우선 사립학교교직원연금공단이 생보12호리츠 지분 절반 이상을 확보했다. 리츠가 발행한 제1종 종류주 51.89%를 550억원에 매입하는 방식이다. 이외에도 ▲새마을금고중앙회(200억원, 지분율 18.87%) ▲KDB생명보험(150억원, 14.15%) ▲SSD위더스(45억원, 4.25%) ▲SSBD유한회사(15억원, 1.42%) 등이 제1종 종류주 지분을 보유하고 있다.

생보12호리츠의 자산관리회사(AMC)인 교보자산신탁이 70억원을 들여 리츠 보통주 6.6%를 확보했다. 현대엔지니어링의 경우 리츠의 제2종 종류주 2.83%를 30억원에 인수했다.

생보12호리츠는 차입금 1392억원을 더해 사업비를 충당했다. ▲새마을금고(729억원) ▲신한은행(350억원) ▲농협은행 등이 대주단으로 참여했다. 대출금리는 연 3%, 만기는 오는 2026년 6월 26일까지다.

생보12호리츠가 삼성동빌딩을 성공적으로 매각할 경우 1400억원에 달하는 매각차익을 거둘 전망이다. 부동산업계 관계자는 “최근 GBD 내 신축 오피스 공급이 부족한 데 반해 임차수요가 높아 GBD 오피스의 가격이 오르는 추세”라고 설명했다.

실제로 최근 강남업무지구(GBD) 내 오피스 몸값은 4000만원대에 형성돼 있다. 올해 거래가 이뤄진 인근의 멀티캠퍼스빌딩(평당 4012만원)과 에이플러스에셋타워(4752만원) 모두 평당 4000만원 이상에 매각됐다. 삼성동빌딩 매각가를 평당 4000만원으로 가정할 경우 가격은 3700억원에 달한다.

다만 최근 금리인상에 따른 투자심리 위축은 부동산 매각 과정에서 변수로 작용할 전망이다. 앞선 관계자는 “금리 오름세가 지속되며 많은 기관투자자가 레버리지를 활용한 부동산 매입을 망설이고 있다”고 말했다.